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4万名中国留学生返澳!引爆房产市场!各高校周边房市预计进一步升温!

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中国政府对网课认证的限制政策预计让超过4万名中国留学生即将返澳,有业内人士认为,今年对租客来说将是“最严峻的一年”,但对持续低迷的房产市场来说,这可能是“一个利好的信号”。

中国教育部留学服务中心上月底发布一则通告,表示将恢复对跨国境在线课程 (即网课)不获学位认证的规定。

有关通告令约50,000名就读于澳洲大学的中国学生要回澳洲上课,当中包括8000名签证将于年中到期的学生。

根据澳洲国际教育协会(International Education Association of Australia)的数据,过去一个月再有5000份新签证申请递交。

协会行政总裁霍尼伍德(Phil Honeywood)就表示,数千名中国学生被迫重返校园学习,将对澳洲经济产生重大推动作用,中国学生通常每年的经济贡献高达10万元。

他指「典型的中国学生是高价值学生」,他解释这些学生「倾向于购买或租用市中心的公寓,通常自己拥有,而其他国籍的人多合租在郊区的房子。」

此外,中国学生通常就读于排名较高的大学,即他们将支付更高的学费,加上他们的父母亦会来澳洲探访子女。

与此同时,中国学生返回澳洲,亦为租房市场带来进一步压力。

 对买房市场是“一个利好的信号”

房产顾问Tony Huang说,中国学生的持续入境让今年租房市场的旺季比以往持续更久。

“往年的话,我们(租房)的旺季是在春节过后2、3周就开始慢慢淡下去了。”

“但是今年的情况实在是不太好说。如果(中国留学生)全都回来的话,(旺季)可能会一直持续到,6、7月份。”

他认为这对澳洲持续低迷的住房市场来说,是“一个利好的信号”。

根据房地产市场分析机构CoreLogic的数据,澳大利亚的房价正在以破纪录的水平下降,在去年5月至2023年1月期间,房价下降了8.4%。

其中,悉尼的房价在最近的跌势中跌幅最大,从最高点下跌了13%,墨尔本的房价也从峰顶到谷底,下跌了8.6%。

“但随着租客继续进入,租赁市场的持续火爆,会带动整个投资客的信心增长起来,他们(投资客)会认为墨尔本的房子会更有投资潜力,会有更多的投资客进入到墨尔本买家的大军之中,把房价去反向去给它推起来,”Tong Huang表示。

“但是需要一定的时间,因为现在才开始旺起来,还可能还需要几个月的时间。”

租客或将面临“最严峻的一年”

悉尼的租赁顾问 Richie Pan标志,自打新政发布以来,自己在微信和邮件上都收到了不少来自中国境内留学生的咨询。 

“我甚至收到了很多留学生家长的咨询,大家似乎对来悉尼后的住宿问题都很担忧。”

“他们(中国留学生)基本上会选择city或者高校附近的社区居住,那住房紧张(现象)肯定是难以纾解的,” Richie Pan说。

Tony Huang也表示,他们部门“现在处于一个过载的状态”,一套房子收到几十份申租资料并不罕见。从业6年的他目前主要负责墨尔本市中心的公寓租赁。

“每天会接到无数的电话,要求去看房,要求我们把房子租给他。(租客)在电话里都会明确的表示,可能(会)加钱啊,或者是长时间能租2、3年,或者是能提前付一年或者半年的租金。”

“可以说今年(对租客来说)是疫情以来最严峻的一年,”他说。

可供出租的房源减少 空置率历史新低

Tony Huang认为租客续租和房东放弃长租导致市面上房源数量减少,加剧了租房危机。

据PropTrack12月的最新报告,全澳2022年12月可供出租的总房源数比前一年同比下降19.5%,为2003年以来最低值。

据Domain最新数据,1月份两大留学热门城市悉尼和墨尔本的房屋空置率均跌至1%,创历史最低点。

“很多租客因为看到房价高了,他们选择续约,而不是去搬走。”

“另外因为租客数量的增多,有很多的房东他主动放弃了长租的市场,直接进入短租Airbnb的市场,因为那样他们的收益会更高,”Tong Huang说。

此外,根据学生宿舍委员会——澳大利亚房地产委员会(Property Council of Australia)的一个分支机构——去年年底发布的一份报告,澳大利亚许多城市的专用学生宿舍( Purpose-Built Student Accommodation,PBSA)已经饱和,预计2023年布里斯班、珀斯和阿德莱德的专用学生宿舍的空置率为零。

紧俏的供求关系也导致多地学生宿舍租金持续上涨。据 Savills Research去年12月发布的最新报告,布里斯班专用学生宿舍的租金一年内涨幅超过30%,甚至超过墨尔本和阿德莱德。

该报告称,由于未来3年内布里斯班暂无新的学生宿舍供应,这一涨幅极有可能仍将继续。

租金涨幅趋缓 但市场前景仍不确定

自2021年年底澳洲开放国境后,骤增的租房需求使澳洲多地产生租房危机。此前,一名居住在墨尔本市区的中国留学生表示,他的学生公寓仅有16平米,周租金却高达519澳元。

据Corelogic去年12月发布的《季度租赁报告》(Quarterly Rental Review Report), 去年澳大利亚经历了有史以来最大幅度的租金上涨——全国租金整体跃升了10.2%。

SQM Research最新数据也显示,截至1月28日,悉尼整体租金同比去年上涨29.2%,比2020年疫情前上涨7.9%。

但据Corelogic报告,近期租金增长率趋缓。其中,2022年12月季度租金增长率为2%,低于9月季度租金增长率2.3%。

PropTrack 同日发布的数据也显示,租金在12月份季度增长稳定。

但有专业人士认为,今年的租赁市场前景仍不确定。

Corelogic 的研究总监欧文(Eliza Owen)表示,政府1月份公布的人口报告中预测,由于正常的移民模式将回归,这将对租金造成上行压力,尤其是在悉尼和墨尔本的热门地区。

悉尼McGrath的房产顾问Charles Cheng也认为,租房难的现象还会“持续很长一段时间”。

“(从)供求关系上面来讲的话,市场上你找不到很多的房子去租,只要这个情况还在一直持续,那租房就会比较困难。”

“留学生过来租房的话,可能就是要所有的中介都得跑一遍,他们才有可能租到房子,” Charles Cheng 说。

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